Βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα το 2026: τι χρειάζεται ένα σπίτι για να νοικιαστεί νόμιμα

Αν σκέφτεσαι να βάλεις το σπίτι σου στο Airbnb, η πρώτη ερώτηση δεν είναι πόσα θα βγάλει. Είναι αν επιτρέπεται και τι χρειάζεται. Από τον Οκτώβριο του 2025 οι κανόνες έγιναν πιο αυστηροί, και στο κέντρο της Αθήνας οι νέες εγγραφές έχουν παγώσει. Εδώ είναι όλα, απλά, όπως ισχύουν τον Νοέμβριο του 2026.

1. Ο Αριθμός Μητρώου (ΑΜΑ)

Κάθε σπίτι που νοικιάζεται βραχυχρόνια γράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ. Η εγγραφή δίνει τον ΑΜΑ, που μπαίνει υποχρεωτικά σε κάθε αγγελία, σε όποια πλατφόρμα κι αν είναι. Χωρίς ΑΜΑ η αγγελία δεν είναι νόμιμη και η πλατφόρμα μπορεί να την κατεβάσει.

2. Οι προδιαγραφές από 1 Οκτωβρίου 2025

Με τον νόμο 5170/2025 κάθε σπίτι πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές. Τα βασικά είναι:

• ασφάλιση αστικής ευθύνης για επισκέπτες και τρίτους,
• πυροσβεστήρας και ανιχνευτές καπνού,
• ρελέ διαρροής και πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου,
• κλιματισμός στα υπνοδωμάτια, εκτός αν το σπίτι είναι πάνω από 600 μέτρα υψόμετρο, φυσικός φωτισμός και αερισμός,
• πιστοποιητικό απεντόμωσης,
• φαρμακείο πρώτων βοηθειών και ορατή λίστα με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.

Τα πρόστιμα είναι αυστηρά: 5.000 ευρώ για κάθε παράβαση, 10.000 ευρώ αν επαναληφθεί μέσα σε 12 μήνες και 20.000 ευρώ από την τρίτη φορά. Η ΑΑΔΕ μπορεί επίσης να ανακαλέσει τον ΑΜΑ.

3. Πού δεν γίνονται νέες εγγραφές

Στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα της Αθήνας δεν γίνονται νέες εγγραφές στο μητρώο ως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Μέσα είναι γειτονιές όπως η Πλάκα, το Κολωνάκι, το Κουκάκι, το Σύνταγμα, η Ομόνοια, το Μοναστηράκι, τα Εξάρχεια, το Παγκράτι, το Μετς, ο Νέος Κόσμος, τα Πετράλωνα, το Γκάζι και το Μεταξουργείο. Ο ίδιος περιορισμός ισχύει από 1/3/2026 και για την Α΄ Δημοτική Κοινότητα της Θεσσαλονίκης.

Τον Σεπτέμβριο του 2026, στη ΔΕΘ, η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι η αναστολή θα συνεχιστεί ως τις 31 Δεκεμβρίου 2027. Πριν πάρεις απόφαση, έλεγξε αν η παράταση έχει δημοσιευτεί.

Όποιος παραβιάζει την απαγόρευση πληρώνει πρόστιμο ίσο με το 50% των εσόδων, τουλάχιστον 20.000 ευρώ, και ως 40.000 ευρώ αν η παράβαση επαναληφθεί στο ίδιο φορολογικό έτος. Το πρόστιμο αφορά και όσους διαχειρίζονται το σπίτι για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Αν το σπίτι πουληθεί, δωριστεί ή κληρονομηθεί, βγαίνει από το μητρώο και πρέπει να γίνει μακροχρόνια μίσθωση ή κατοικία.

4. ΦΠΑ και τέλος ανθεκτικότητας

Όποιος έχει τρία ή περισσότερα σπίτια σε βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται επιχείρηση: κάνει έναρξη και χρεώνει ΦΠΑ 13%. Για κάθε διανυκτέρευση πληρώνεται επίσης το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση: 8 ευρώ από τον Απρίλιο ως τον Οκτώβριο και 2 ευρώ από τον Νοέμβριο ως τον Μάρτιο. Για μονοκατοικίες πάνω από 80 τετραγωνικά, 15 και 4 ευρώ αντίστοιχα.

5. Μια λίστα πριν από την πρώτη κράτηση

1. Έλεγξε σε ποιο διαμέρισμα ή κοινότητα ανήκει το σπίτι.
2. Κάνε εγγραφή στο μητρώο της ΑΑΔΕ και πάρε ΑΜΑ.
3. Βγάλε ασφάλιση αστικής ευθύνης.
4. Τοποθέτησε τον εξοπλισμό ασφαλείας και κράτα τα πιστοποιητικά.
5. Μίλα με τον λογιστή σου για τον φόρο εισοδήματος και τον ΦΠΑ.
6. Γράψε τον ΑΜΑ σε κάθε αγγελία.

Αν το σπίτι είναι στην Ελλάδα κι εσύ ζεις αλλού, μπορούμε να περάσουμε τη λίστα μαζί και να αναλάβουμε την αγγελία, τις κρατήσεις και τους επισκέπτες. Δες πώς δουλεύουμε.

Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι κανόνες αλλάζουν συχνά: για τη δική σου περίπτωση, μίλα με λογιστή ή δικηγόρο.