Краткосрочни наеми в Гърция през 2026 г.: какво трябва на един имот, за да се отдава законно

Ако мислите да пуснете имота си в Airbnb, първият въпрос не е колко ще печели. Въпросът е дали е позволено и какво е нужно. От октомври 2025 г. правилата станаха по-строги, а в центъра на Атина новите регистрации са замразени. Ето всичко накратко, както е към ноември 2026 г.

1. Регистрационният номер (AMA)

Всеки имот за краткосрочен наем се вписва в Регистъра на имотите за краткосрочен престой на гръцката данъчна администрация AADE. Регистрацията дава номер, AMA, който задължително се посочва във всяка обява, на всяка платформа. Без него обявата не е законна и платформата може да я свали.

2. Изискванията от 1 октомври 2025 г.

Съгласно Закон 5170/2025 всеки имот трябва да отговаря на конкретни стандарти. Основното е:

застраховка „Гражданска отговорност“ за гостите и трети лица,
пожарогасител и детектори за дим,
дефектнотокова защита и сертификат от електротехник,
климатик в спалните, освен ако имотът е над 600 метра надморска височина, естествена светлина и проветряване,
сертификат за дезинсекция,
аптечка за първа помощ и видим списък с телефони за спешни случаи.

Глобите са сериозни: 5000 евро за всяко нарушение, 10 000 евро при повторение в рамките на 12 месеца и 20 000 евро от третия път. AADE може и да отнеме регистрационния номер.

3. Къде няма нови регистрации

В 1-ви, 2-ри и 3-ти общински район на Атина няма нови регистрации до 31 декември 2026 г. Това обхваща квартали като Плака, Колонаки, Кукаки, Синтагма, Омония, Монастираки, Екзархия, Панграти, Мец, Неос Космос, Петралона, Гази и Метаксургио. От 1 март 2026 г. същото ограничение важи и за 1-ва общинска общност на Солун.

През септември 2026 г., на Международния панаир в Солун, правителството обяви, че замразяването ще продължи до 31 декември 2027 г. Преди да решите, проверете дали удължаването е обнародвано.

Нарушаването на забраната струва 50% от приходите, най-малко 20 000 евро, и до 40 000 евро при повторение в същата данъчна година. Глобата засяга и всеки, който управлява имота от името на собственика. Ако имотът бъде продаден, дарен или наследен, той излиза от регистъра и трябва да стане дългосрочен наем или жилище.

4. ДДС и таксата за климатична устойчивост

Който има три или повече имота за краткосрочен наем, се смята за търговец: регистрира се по ДДС и начислява 13%. За всяка нощувка се плаща и такса за устойчивост към климатичната криза: 8 евро от април до октомври и 2 евро от ноември до март. За самостоятелни къщи над 80 квадратни метра таксата е съответно 15 и 4 евро.

5. Списък за проверка преди първата резервация

Проверете към кой район или общност принадлежи имотът.
Регистрирайте се в регистъра на AADE и вземете AMA.
Сключете застраховка „Гражданска отговорност“.
Монтирайте оборудването за безопасност и пазете сертификатите.
Говорете със счетоводителя си за данъка върху дохода и ДДС.
Посочете AMA във всяка обява.

Ако имотът ви е в Гърция, а вие живеете другаде, можем да минем през списъка заедно и да поемем обявата, резервациите и гостите. Вижте как работим.

Статията е информативна и не представлява правен или данъчен съвет. Правилата се променят често: за вашия случай се консултирайте със счетоводител или адвокат.